Der Faktor 10 eines Mehrfamilienhauses gibt Ihnen als Investor Informationen darüber, nach wie vielen Jahresmieten Sie die Immobilie wieder abbezahlt haben. Häufig ist der Faktor auch als Vervielfältiger oder Kaufpreisfaktor bekannt. Ein Mehrfamilienhaus zum Faktor 10 heißt, dass Sie nach 10 Jahresmieten, die Immobilie bei Ihrer Bank abbezahlt haben.
Die Berechnung des Kaufpreisfaktors
In einer ersten, groben Berechnung müssen Sie den Kaufpreis des Mehrfamilienhauses durch die jeweilige Jahresmiete teilen. Der Betrag, der bei dieser Rechnung herauskommt, ist der Kaufpreisfaktor. Ein Faktor von 10 heißt, dass Sie die Immobilie nach 10 Jahresmieten abbezahlt haben.
Die Berechnung ist jedoch relativ grob und enthält noch keine möglichen Nebenkosten, die jährlich für die Instandhaltung des Mehrfamilienhauses anfallen. Daher empfiehlt es sich, die Nebenkosten von Anfang an mit in die Berechnung des Vervielfältigers zu nehmen. Das machen Sie, indem Sie die Jahresmiete mit dem Faktor 0,9 multiplizieren. Nun läuft die Rechnung wie im ersten Schritt ab. Sie teilen den Kaufpreis der Immobilie durch die neu errechnete Jahresmiete.
Immobiliengeschäfte sollten Sie niemals zu optimistisch angehen, denn es kann jederzeit zu Mietausfällen oder unvorhersehbaren Instandhaltungsmaßnahmen kommen.
Besonderheiten eines Mehrfamilienhauses zum Faktor 10
Einem Mehrfamilienhaus zum Faktor 10 wird häufig nachgesagt, dass es sich in einer relativ schlechten Lage und Infrastruktur befindet. Vor einigen Jahren war das auch der Fall, mittlerweile finden Sich jedoch auch Mehrfamilienhäuser zum Faktor 10 in sehr guten Mikro- und Makro-Lagen wieder. Wie bei jeder Immobilieninvestition sollten Sie sich natürlich vorab ausreichend über die jeweilige Immobilie und das Umfeld informieren. Um einen Wohnungsleerstand zu vermeiden, ist es wichtig, dass Sie nur in ein Mehrfamilienhaus mit dem Faktor 10 investieren, wenn in der Umgebung ausreichend Arbeitsplätze und eine lebhafte Innenstadt mit genügend Einkaufsmöglichkeiten gibt. Außerdem sollte die Stadt, in der die Immobilie steht, mindestens 10.000 Einwohner haben.
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